Банки стали лояльнее относиться к ипотечным заёмщикам

Существует строго определенная процедура и критерии рассмотрения заявки на ипотечный кредит…

Если заёмщик подходит, то банк выдает ипотеку, и здесь вряд ли сделают исключение. Банки оценивают заёмщика по единой системе, которая была одинаковой во все времена. Но с приходом кризиса благосостояние граждан падает, поэтому банки делают послабления и меняют требования к клиентам.

 

Смягчение условий

Молодожены Дмитрий (29 лет) и Татьяна (26 лет) хотели купить жильё в ипотеку ещё в начале 2014 года. У молодой семьи не было ни недвижимости, ни кредитной истории, а доход с трудом дотягивал до среднего уровня и составлял около 80 тысяч рублей в месяц. Татьяна работала помощников руководителя, а Дмитрий – банковским специалистом по кредитам. Без особых ожиданий пара решила подать заявку на ипотеку в 3,5 миллиона рублей в несколько банков, все из которых отказали. Но через пару лет их заявку всё же одобрили. Это было неожиданностью, потому что Татьяна ушла в декрет, а Дмитрий хоть и нашёл более прибыльную работу, но на общем семейном доходе это не отразилось.

Супруги объяснили это тем, что банки стали мягче.

Банкиры подтвердили слова пары. По словам Елены Назаренко, руководителя по развитию сделок с недвижимостью ПАО «Промсвязьбанк», методика оценки платежеспособности изменилась и стала более гибкой.

Брокерские компании сообщают, что процент одобренных заявок на ипотеку стал выше.

Как говорит Александр Тихончук, генеральный директор кредитной брокерской компании «Роял Финанс», рост конкуренции на рынке ипотеки, который наблюдается в последние годы, заставляет банки упрощать схему выдачи кредитов. Многие кредитные организации уменьшили список обязательных документов. Например, свидетельства о рождении детей и диплом о высшем образовании, которые требовали пару лет назад, теперь не нужны. Популярнее становятся и программы кредитования по двум документам, которые нужно подать вместе с заявкой: паспорт и ещё один документ, удостоверяющий личность. К использованию такой схемы прибег и ВТБ24, к тому же, схема есть у каждого второго банка: «ДельтаКредит», Сбербанка, Россельхозбанка и других. В банке «Возрождение» многих заёмщиков больше не заставляют собирать множество бумаг.

Читайте также  Риски для покупателей квартир с обременением: ипотека, рента, арест, аренда, завещание, материнский капитал

Банк «ДельтаКредит» открыл программу выдачи ипотеки всего по одному документу. Ставка по ипотеке остаётся прежней (от 10,75%), а ставка по кредиту без первоначального взноса при оформлении на один год составляет 12,5%, при оформлении на два года – 13,5%.

Est-a-Tet сообщает, что ипотеку без первоначального взноса можно оформить ещё в четырёх банках: «Возрождение», «СМП Банк», Металлинвестбанк  Промсвязьбанк.

«Абсолют Банк» уменьшил сумму первого взноса, теперь его размер начинается от 15% вместо ранее требуемых 20-25%.

Генеральный директор «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников говорит, что первоначальный взнос, который требуют банки при оформлении ипотеки, сегодня составляет в среднем 15%, в то время как два года назад показатель был равен 30%.

Банки смягчают требования и к возрасту заёмщиков. Например, если раньше кредит в «Абсолют Банке» можно было взять только с расчётом погашения до выхода на пенсию, то сейчас это ограничение отменили.

По словам Тихончука, с приходом в конце 2014 года кризиса некоторые коммерческие банки не закрыли программы по выдаче ипотеки, а оставили их лишь формально, подняв ставки выше рыночного уровня или увеличив процент отказов в выдаче кредитов. На протяжении 2016 года банки по очереди и в несколько этапов снижали ипотечные ставки.

Дмитрий Овсянников поясняет, что со снижением процентной ставки уменьшается вероятность невозврата кредита, поэтому требования к заёмщикам смягчаются.

Как говорит эксперт, по сравнению с 2014 годом снизились и процентные ставки, и требования к первому взносу. Сегодня можно оформить ипотеку на покупку вторичного жилья по ставке 9,75%, если разово заплатить комиссию за снижение ипотечной ставки. Без оплаты комиссии кредит реально оформить под 11,25% годовых. Размер комиссии равен 4%.

Эксперты добавляют, что требования к минимальному стажу работы, кредитной истории, и максимальной долговой нагрузке у лидирующих банков остались прежними.

 

Кредитная история

Это, наверное, первый критерий отбора заявок на выдачу ипотеки. По словам Дениса Алфёрова, начальника управления по работе с партнерами «ЮниКредит Банка», если клиент уже брал кредит, значит, он умеет планировать свои доходы и расходы, а это несомненное преимущество.

Начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина говорит, что лучше всего, когда есть продолжительная кредитная история. Но если гражданин не оформлял кредит прежде, это не станет поводом для отказа. А вот при отрицательной кредитной истории банк, скорее всего, примет решение не в пользу заёмщика.

Читайте также  Какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в 2018 году

Кредитная история может считаться положительной даже при просрочках, если они не слишком серьёзны и не многократны. Например, положительная кредитная история для банка «Зенит» — это не больше трёх просроченных платежей, срок по каждой из которых нарушен максимум на 30 календарных дней.

Банк может одобрить и заявку с более длительными просрочками, если у клиента для этого были уважительные причины (к примеру, болезнь, валютная ипотека).

 

Размер заработной платы

Этот критерий также относится к числу важнейших. Суммы дохода должно хватать на стабильное погашение кредита.

Для банка не имеет значение, сколько источников дохода у клиента, главное, чтобы Вы могли официально его подтвердить. По условиям «Абсолют Банка», если одним из источников является сдача квартиры в аренду, к заявлению на выдачу кредита нужно приложить договор с арендатором и выписку со счета, куда поступают средства. У ВТБ же много «подработок» вызывает сомнения в стабильности дохода.

Банкиры не озвучивают ни минимальную сумму дохода, которого хватит для обслуживания кредита – все индивидуально. Но важно, чтобы клиент мог вносить ежемесячные взносы с учетом других обязательных платежей (например, алименты, оплата коммунальных, аренда и прочее). Поэтому у банков существует определенный порог.

Чтобы Промсвязьбанк одобрил заявку клиента, его доход должен быть более чем в два раза больше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. Система оценки дохода государственных банков (Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ24) – более гибкая. При оформлении ипотечного кредита здесь на его погашение может уходить около 70% от общей суммы заработка.

 

Наличие стажа обязательно

Могут отказать в выдаче ипотеки, если человек мало проработал на последнем месте. Требования к общему стажу у банков одинаковые – более года, а требования к последнему месту работы отличаются.

«Абсолют Банк» и «Открытие» требуют, чтобы заёмщик проработал на последнем месте как минимум три месяца, для «Связь-банка» срок должен составлять не менее четырех месяцев, а для банков «ДельтаКредит», ВТБ24 и Сбербанк – не менее шести месяцев.

Читайте также  Россияне всё чаще не платят ипотеку вовремя

Дмитрий Овсянников говорит, что банки обращают внимание и на работодателя. Например, если компания, сотрудником которой является потенциальный заёмщик, не рассчитывается по кредитам, банки не одобрят заявку.

 

Возможные причины отказа

Обычно банки не сообщают причины отказа в выдаче кредита. В большинстве случаев заявку отклоняют из-за плохой кредитной истории. Другие причины отказа – низкая платежеспособность заёмщика, невозможность оценить его доход, предоставление некорректной информации (например, фальсифицированных документов о доходах). Последняя причина – наиболее критична.

При фальсификации документов банк «Зенит» никогда не одобрит заявку на выдачу кредита независимо от его суммы. Также откажут клиенту с судимостями.

Банки «Открытие» и «Абсолют Банк» сказали, что отклонят заявку клиента, у которого есть действующая просрочка по кредиту.

Однако это самые распространенные причины отказа. На практике бывают и нестандартные исключения.

 

Нетипичные случаи

ВТБ рассмотрит заявку со статусом «нестандартной» по регламентированной процедуре с множеством действий по оценке параметров сделки и самого заёмщика.

Нестандартной в банке ВТБ могут посчитать заявку от постоянного клиента банка, который успешно пользовался его услугами, или если человек оформляет кредит на покупку малоликвидного объекта, который находится у банка на балансе.

«Зенит» может одобрить заявку юного клиента (от 22 лет) или пожилого человека, если они соответствуют остальным требованиям.

Но, по словам Тихончука, лидирующие на ипотечном рынке банки не заинтересованы в нестандартных клиентах, потому что для обработки таких заявок надо потратить больше времени и средств. Поэтому в Сбербанке, например, нестандартную заявку вряд ли рассмотрят. Скорее в нетипичных клиентах заинтересованы развивающиеся банки.