Как купить комнату в квартире. Особенности сделки

Приобретение комнаты является оптимальным вариантом, если на покупку отдельной квартиры денег нет, однако имеется сумма, которая, в течение определенного времени все равно будет потрачена на оплату съемного жилья. В данной статье будут рассматриваться преимущества и недостатки покупки комнаты, а также особенности проведения подобных сделок.

 

Преимущества и недостатки

Комната в квартире является довольно неплохой альтернативой съемному жилью, поскольку у владельца небольшой комнаты есть уверенность, что в любой момент ему не будет предложено искать новое место для проживания. Ведь постоянные переезды связаны не только с потерей времени и нервным напряжением при поиске квартиры, но также с весьма ощутимыми финансовыми затратами. Кроме того, в пределах собственных квадратных метров хозяин сам устанавливает правила проживания, и в отличие от арендованной квартиры, нет необходимости подстраиваться под правила, определяемые собственником квартиры для жильцов.

С другой стороны, владельцу небольшой комнаты в квартире постоянно будет нужно общаться со своими соседями. Речь идет не только о решении вопросов, касающихся необходимости периодического ремонта, уборки в помещениях общего пользования, но и о чисто бытовых нюансах. Например, в соседней комнате проживает любитель громко послушать музыку или ночных посиделок с гостями, неприятные моменты может доставить постоянные просьбы соседе одолжить денег, пр. Если из съемной квартиры можно быстро съехать при невозможности избежать подобных проблем, то продажа одной комнаты и покупка другой, опять-таки, займет время и нервы. 

 

Комната или право собственности на долю

Если решение о приобретении комнаты в квартире принято и процесс рассмотрения предложений уже в самом разгаре, стоит помнить о некоторых нюансах, которые отличают сделку по продаже комнаты от сделки купли-продажи квартиры.

Необходимо хорошо различать такие понятия, как право собственности на долю в квартире и право собственности на комнату. Это разные понятия, и незнание отличий доставило уже немало неприятностей неопытным покупателям. Суть различий заключается в том, что право собственности на долю никак не определяет местонахождение этой доли, а вот право собственности на комнату как раз указывает границы этого объекта собственности.

Читайте также  4 наиболее распространённых и незаконных примера исключения нуждающихся из очереди на получение жилья

Иными словами, если владелец квартиры, который продает комнату, предлагает заключить договор купли-продажи доли, это не обязательно означает, что покупателю представится возможность проживать в той комнате, которая ему была продемонстрирована при продаже. После того, как обязательства по договору выполнены, и новый владелец доли изъявит намерение въехать в эту комнату, жилплощадь  может оказаться занята, а хозяин квартиры предлагает поселиться в соседней комнате, площадь которой несколько меньше.

Поскольку доля собственности никак не определяется, договорные обязательства считаются выполненными – новому жильцу никто не препятствует проживать в квартире, ему, согласно нормам, установленным законодательно, выделена отдельная комната, а также никто не мешает ему регистрироваться по новому адресу.

 

Приоритетное право покупки

Собираясь купить комнату, будущий владелец недвижимости обязан знать, что существует приоритетное право на приобретение жилплощади. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ это приоритетное право имеют соседи по квартире – собственники комнат или те, кому принадлежит право на долю собственности. Посторонний может приобрести комнату, выставленную на продажу, только после того, как от покупки этой комнаты откажутся остальные соседи.

Причем, отказ каждого из соседей от приобретения должен быть официально подтвержден, в противном случае соседи могут притвориться, что их «обошли стороной». Договор в судебном порядке будет признан недействительным, и несостоявшегося владельца комнаты попросят освободить помещение на законных основаниях. А вот с возвратом денег могут возникнуть определенные проблемы.

Кроме того, в числе собственников в квартиры могут оказаться недееспособные или дети. Лица, относящиеся к данным категориям, не могут самостоятельно распоряжаться собственностью, поэтому дополнительно необходимо разрешение органов опеки и попечительства, которое могут оформить родители или опекуны.

Читайте также  9 правил ремонта первой квартиры

Кстати, вполне может быть предложена комната, собственниками которой и являются дети, при этом отказ родителей не имеет юридической силы, если нет разрешения соответствующих органов. Таким образом, после получения денег договор признается недействительным со всеми вытекающими последствиями для покупателя.

 

Способ обойти приоритетное право

Владелец квартиры может предложить вместо договора купли-продажи подписать договор дарения, что не соответствует положениям статьи 250 ГК РФ. С одной стороны, договор дарения дает основания не обращаться к остальным собственникам за отказом. Тем более что некоторые из них хотели бы приобрести комнату, но по другой цене, поэтому вместо покупки или подтверждения отказа склонны всячески затягивать ситуацию. С другой стороны, сделка может быть признана судом притворной (например, по заявлению тех же соседей), что приводит к довольно прогнозируемому результату – договор расторгается и покупатель теряет право на жилплощадь.

 

Смотрим документы

В ходе переговоров потенциального покупателя с владельцем квартиры, где предлагается комната, вполне естественно прозвучит просьба о предоставлении документов, необходимых для заключения сделки.

Естественно, первым делом потенциальный покупатель должен удостовериться, что квартира и комната в ней действительно принадлежит человеку, с которым ведутся переговоры. Такими документами являются удостоверение личности (паспорт) и правоустанавливающие документы (право собственности на квартиру),
 а также документы, которые являются основанием для перехода жилья в собственность этого хозяина (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, пр.).

После того, как потенциальный покупатель просмотрел эти документы и они вопросов не вызвали, нужно определить, кто еще является собственником этой квартиры (доли, комнаты). Для этого необходимо заказать выписку в Росреестре (не только на приобретаемую комнату, но и на всю квартиру), эта выписка может быть заказана через портал Росреестра и предоставлена дистанционно в электронном виде. В выписке будет не только указаны лица, которые являются собственниками, но также информация о различных обременениях, которые могут оказаться наложенными на квартиру. Если такие обременения имеются, продажа комнаты невозможна, поэтому до того, как потенциальный покупатель убедится в отсутствии проблем, залог вносить не следует.

Читайте также  Популярные схемы махинаций с недвижимостью

 

Дополнительный нюанс

Права владельца комнаты мало отличаются от прав, которые приобретает владелец отдельной квартиры при ее покупке. Однако есть небольшой нюанс, если приобретенная комната сдается в аренду, то для этого необходимо согласие всех остальных собственников (п.2 ст. 288 ГК РФ). Ведь квартирант будет именно с ними «делить» места общего пользования (мыться в ванной, готовить пищу на кухне), а также потенциально способен доставлять различные неудобства, например, ранний уход на работу или позднее возвращение может будить соседей.

 

Заключение

Учитывая вышесказанное, приобретение комнаты может быть отличным вариантом улучшения жилищных условий. Однако этот вариант подходит преимущественно тем, кто способен находить общий язык с соседями. Дополнительно можно порекомендовать привлечение для проведения сделки грамотного юриста или опытного риэлтора, который действительно сможет проверить юридическую чистоту предполагаемой операции. При этом расходы, которые понесет покупатель, являются небольшими относительно той суммы, которую он может потерять в результате мошенничества со стороны продавца.