Налогообложение при продаже жилья с 2016 года. Что изменят новые правила

Правила оплаты налога при продаже жилой недвижимости скоро подвергнутся некоторым изменениям. В чем заключаются эти изменения, как они повлияют на рядового владельца квартиры в случае решения ее продажи, и как принятие новых законодательных актов отразится на рынке недвижимости в целом, пойдет речь в данной статье.

Не секрет, что рынок недвижимости в его теперешнем состоянии не является настолько прозрачным, насколько этого хотелось бы налоговым органам. В Правительстве РФ уже давно зрели планы относительно повышения собираемости налогов со сделок купли-продажи жилья. Эти планы получили реализацию в конце ноября, когда Государственная Дума приняла пакет поправок, который вносит изменения в налоговый кодекс, и эти изменения непосредственно коснутся всех владельцев жилой недвижимости. Несколько позже законодательный акт подписал президент страны, а с 1 января 2016 года новые правила налогообложения вступят в силу и начнут действовать на территории РФ.

 

Что изменится в налогообложении

Суть изменения сводится к тому, что продать жилье без необходимости уплаты налога собственник сможет только после пяти лет владения недвижимостью (квартира, дом, дача, земельный участок). В данный момент этот срок ограничивается тремя годами, и если владелец жилья хотел его продать в промежуток между получением свидетельства права собственности и до истечения трех лет, он должен оплатить НДФЛ.

Кроме того, изменится сам механизм исчисления суммы налога, который необходимо будет оплатить в случае продаже жилья раньше установленного новым законом срока. Налоговая ставка, как и прежде, составит 13%, однако ставка привязывается не к сумме, которая указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья. При этом сумма, из которой исчисляют налог, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости (стандартный коэффициент для вычета 0,7).

 

Цели принятия поправок

Введенные поправки направлены против сделок с недвижимостью, имеющих спекулятивный характер, то есть, предполагающих получение прибыли за счет перепродажи жилья. Теперь те, кого называют инвесторами, будут обязаны заплатить государству налог, поскольку получают прибыль в результате данной деятельности.

Читайте также  Что обязательно прописывается в договорах участия в долевом строительстве

Введение поправок в правительстве считают своевременным, поскольку доля инвестиционных сделок продолжает расти. Особенно после ослабления национальной валюты, когда инвесторы спешно выводили денежные средства из привычных активов и покупали недвижимость, которой, в принципе, не страшны экономические потрясения (квартиру всегда можно продать).

Сделки с недвижимостью практически всегда привлекали корпоративных инвесторов и частных лиц, имеющих в распоряжении свободный капитал. Как правило, использовалась достаточно простая схема вложений, квартира приобреталась на стадии строительства, и через два-три года продавалась, прибыльность могла достигать порядка 40% от суммы первоначальных вложений. Благодаря использованию простых обходных маневров, налог либо не платился вообще, либо оплачивалась символическая сумма.

 

Побочный эффект и льготы

Стремясь всеми силами обеспечить соответствующие налоговые отчисления в бюджет, законодатели не учли, что вместе с теми, кто занимается перепродажей квартир, пострадают и те, кто вынужден продать жилье в связи с изменением жизненных обстоятельств. Так, при необходимости поменять жилье на более просторное (что весьма актуально при пополнении в семействе), при желании переехать в другой город (например, к новому месту работы), владелец квартиры теперь вынужден платить налог или ждать, пока пройдут пять лет. Необходимость уплаты налога, в данном случае, может привести к невозможности реализовать упомянутые выше потребности, на новую квартиру денег может оказаться уже недостаточно.

Впрочем, со стороны представителей Минфина во время рассмотрения законопроекта прозвучало весьма простое и разумное предложение – налог не должен касаться тех, кто продает единственное жилье. Таким образом, легко отделить инвесторов от частных лиц, которые продают квартиру для того, чтобы изменить свои жилищные условия. Но в итоге был принят несколько иной порядок разделения, новые поправки предполагают отсутствие налогообложения в следующих случаях – недвижимость (приватизированная) передается по договору дарения, в наследство или же приобретено по договору пожизненной ренты. Да и то, льгота действует только по истечении трех лет с момента принятия недвижимости в собственность.

Читайте также  Узкий дом из гаража

 

Лазейки закроются

В данный момент основные схемы ухода от налога основаны на льготах, предусмотренных законов в его теперешней редакции. Так, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее трех лет, освобождается от налога продаваемая недвижимость в случае, если цена ее продажи меньше (или равна) цены покупки или в случае, если цена недвижимости составляет менее чем 1 млн. рублей.

Первый вариант обусловлен отсутствием получаемого дохода — за сколько купили, за столько и продали, доход при этом образоваться не может, следовательно, НДФЛ платить не из чего. Второй вариант был предусмотрен для собственников, которые не приобретали квартиру, поэтому не могут подтвердить цену покупки, а приобрели права собственности по наследству, по договору дарения или в результате приватизации.

Для того чтобы избежать уплаты налога, было достаточно указать в договоре сумму менее 1 млн. рублей или,  соответственно, указать сумму, которая меньше цены приобретения. Таким образом, по оценкам независимых специалистов, заключались сделки более, чем в 50% случаев, когда жилье продавалось до трехлетнего срока.

Теперь данные маневры более не будут работать, новые поправки не предусматривают ограничение в 1 млн. рублей, а базой для исчисления налога стоит кадастровая стоимость недвижимости.

 

Будет ли оживление рынка

Как считают профильные специалисты, меры должны привести к прогнозируемому результату. Кроме того, что в казну станет поступать намного больше денег в качестве налогов, рынок должен несколько оживиться еще до вступления закона в силу. Граждане, которые имеют планы относительно изменения своих жилищных условий, теперь вынуждены приложить все силы для того, чтобы сделать это до нового года. В противном случае придется ждать определенное время или платить налог.

Количество инвестиционных сделок также возрастет, поскольку до вступления закона в силу продолжают действовать старые правила. Другими словами те, кто приобретает новостройки с целью дальнейшей продажи (особенно это относится к инвесторам, которые вложились в жилье на фоне падения рубля), будут искать возможность выгодно продать недвижимость.

Читайте также  Покупка квартиры с коммунальными долгами. Как решать вопросы с коммунальщиками

Впрочем, для инвесторов сейчас главное – выгодно купить, поскольку до вступления закона в силу еще остается целых полгода, этого времени, например, достаточно для того, чтобы новостройка со стадии котлована была возведена наполовину. Подобные изменения уже достаточно существенно повлияют на цену, так что выгода от продажи будет обеспечена, правда, в том случае, если у застройщика в этот непростой период будет все в порядке и он станет придерживаться оговоренных роков.

Таким образом, на оживление рынка уже сейчас повлияет желание рядовых собственников провести задуманные операции, а также желание инвесторов «успеть запрыгнуть в последний вагон», то есть, выгодно приобрести жилье и почти тут же его продать. Несколько позже может иметь место активная продажа недвижимости инвесторами, в это время может наблюдаться даже некоторый спад цен.

 

Что дальше?

А вот после того, как изменения вступят в законную силу, можно ожидать спад активности на рынке недвижимости. На фоне ожиданий все операции с жильем, которые планировали провести собственники и инвесторы, будут уже выполненными. Ситуация с ипотечными кредитами, скорее всего, продолжит оставаться не самой привлекательной (в любом случае, нет предпосылок для кардинальных изменений).

Рынку будет необходимо время, инвесторы должны адаптироваться к новым условиям, средняя стоимость жилья может несколько вырасти из-за естественного желания последних переложить налоговое бремя на плечи покупателей. Возможно появление новых, более или менее законных схем ухода от уплаты налога при продаже недвижимости до истечения пятилетнего срок.