Покупка и аренда недвижимости: что выгоднее?

Сказать определенно, что более выгодно – покупка или аренда недвижимости, нельзя…

Однако бывают периоды, когда выгоднее покупать или же арендовать. Решающим фактором всегда является динамика цен на рынке недвижимости. Но кроме выгоды, всегда есть риски, и об этом нельзя забывать. Рассмотрим этот вопрос на примере рынка недвижимости Москвы.

 

Покупка недвижимости

До 2008 года покупать квартиры в Москве было выгодно даже в ипотеку. Каждый год цены росли на 30-50%, что с лихвой перекрывало проценты по ипотечному кредиту. Доходность инвестиций в недвижимость была очевидной, и многие вкладывали денежные средства в московскую недвижимость. Но когда в 2008 году наступил кризис, ситуация стала резко меняться, началось снижение цен.

За последние два года стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 15-20%, при том, что произошла двукратная девальвация рубля, а инфляция составила 18% годовых.

Если рассматривать рынок первичной недвижимости, то здесь цены также снижаются. Бывают периоды, когда цены стоят на месте. При этом в расчет повышение цен в зависимости от стадии готовности объекта не берется. Ведь продажи новостроек стартуют чаще всего по ценам ниже рыночных, а дальше по мере движения к окончанию строительства цены растут. За период от начала строительства до ввода в эксплуатацию цена может вырасти от 5-10 до 50%, это зависит от характеристик и успешности проекта.

Сейчас рост цен на московскую недвижимость не предвидится, предпосылок для этого нет – экономическая ситуация не улучшается, да и покупательская способность населения не повышается. Поэтому сейчас жилую недвижимость нельзя рассматривать как эффективный инвестиционный инструмент: вряд ли получится преумножить вложенные средства, да и возможность их сохранения стоит под вопросом.

 

Аренда недвижимости

До кризиса сдача в аренду квартир приносила их владельцам доход в размере 5-7% годовых. Сейчас же доход составляет 3-4% (не учитываются эксплуатационные платежи и простой на время поиска нанимателей). Самый выгодный сегодня вариант – сдача в аренду недорогой компактной студии, расположенной рядом со станцией метро. Это самые ходовые объекты, способные принести доход до 5% годовых. Арендные ставки проседают значительно. Арендодатели, видя изменение уровня дохода нанимателей и вероятность потери спроса, охотно снижают ставки, считая это временной мерой. Им проще снизить ставку временно, чем продать недвижимость по цене, гораздо ниже той, что они ожидали.

Читайте также  В России дешевеет нельготная ипотека

 

Выгодность банковских депозитов на фоне покупки и аренды

Если рассматривать банковские депозиты, то этот инвестиционный инструмент является достаточно выгодным, несмотря на то, что процентные ставки банков сократились почти вдвое – с 15% на пике кризиса до 7-8% сегодня. Преимуществами банковских депозитов являются: низкие риски, отсутствие необходимости иметь специальные знания, быстрое получение вклада и процентов в конце срока (2-3 дня).

Когда цены на недвижимость росли, банковские вклады, конечно же, были не выгодными на фоне покупки недвижимости. Сейчас же, учитывая, что недвижимость эконом класса от начала строительства объекта до ввода его в эксплуатацию (а это 2-3 года) в среднем дорожает на несколько процентов, то очевидно, что банковский вклад на сумму, которую нужно потратить на строящийся объект, принесет больше дохода. Но в этом случае каждый объект желательно рассматривать индивидуально: как уже было отмечено, некоторые особо удачные проекты за период строительства прибавляют до 50% в цене. Стоит сказать и о сроке получения дохода: если банковский вклад с процентами можно получить быстро, то продажа готовой квартиры, которая была куплена на стадии начала стройки, может затянуться на срок от нескольких месяцев до года и более.

Если сравнивать аренду и вклады, то здесь тоже все очевидно. Аренда даст 3-5% дохода, а банковский вклад – 7-8%.

 

Выводы

В плане выгодности покупка готовой квартиры на собственные средства побеждает аренду, если рост цен на недвижимость с излишком покрывает разницу между доходом от банковского вклада и арендной ставкой.

В случае приобретения строящейся квартиры в ипотеку, необходимо, чтобы ценовая динамика компенсировала расходы на обслуживание кредита и риск недостроя.

 

Риски, о которых нужно знать и помнить

Большинство людей считают квадратные метры самым надежным и прибыльным инвестиционным инструментом. Но это не всегда так.

Читайте также  Как приобрести жилье без посредников и избежать обмана

Самое низкорисковое вложение – это покупка готовой недвижимости. Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель берет на себя часть рисков застройщика. При этом если застройщик может повлиять на риски, то покупатель – нет. И оценить в полной мере риски покупатель не может, ведь для этого нужен профессиональный аудит проекта. Если взять банковский депозит, то риски оценить тоже сложно. Но совершенно точно можно сказать, что вероятность банкротства отдельного застройщика гораздо выше вероятности банкротства крупного госбанка.

На вторичном рынке есть понятие юридического риска: новый собственник может потерять право собственности на объект, если будут выявлены нарушения в процедуре приватизации, или окажется, что продавец не являлся законным владельцем.

О низких рисках сегодня можно говорить при покупке квартиры в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию. Если примерно три года назад в московских новостройках к моменту сдачи в эксплуатацию оставалось в продаже около 10% жилого фонда, то сегодня этот показатель достигает 30-40%. Причины этого – рост объема предложений и снижение спроса в основном за счет сокращения платежеспособности покупателей.

В любом случае у любого объекта недвижимости остаются риски локации. Если под окнами в один прекрасный день начнут строить оживленную магистраль, цена квартир сразу упадет. Если налог окажется слишком высоким для собственников, скорее всего, им придется продавать недвижимость и, вполне возможно, по сниженной цене. Снизится цена и при девальвации валюты страны, а если объект окажется в зоне боевых действий, то он полностью обесценится.

В случае с арендой недвижимости, риски не столь высоки. Арендатор может лишиться разве что страхового депозита в размере стоимости одного месяца аренды, если возникнут разногласия с арендодателем по поводу повышения ставок и других требований.

 

Аренда и ипотека: что лучше?

Когда у человека нет собственного жилья, и нет средств на покупку готовой квартиры, то актуальным становится выбор между арендой и приобретением квартиры в ипотеку. Многие считают, что лучше взять ипотеку, платить каждый месяц банку и в конце срока кредита остаться с жильем, нежели выбрать аренду и всю жизнь пользоваться чужим жильем. Но так ли это на самом деле?

Читайте также  Апартаменты в кредит: объекты догоняют квартиры по ипотечным ставкам

Рассмотрим на примере. Возьмем квартиру стоимостью 5 млн. рублей в ипотеку под 13% годовых на 25 лет и с первым взносом в размере 20%. Получится, что за этот срок банк получит 13,100 млн. рублей, а это две квартиры и еще чуть больше половины приобретенной в ипотеку жилой площади. При этом ежемесячный платеж составит больше 38 тысяч рублей. Аналогичный объект в аренду обойдется примерно в 20-25 тысяч рублей.

Кроме того, до окончания срока ипотеки квартиру своей собственностью считать нельзя. Срок ипотеки очень большой, и за 25 лет может случиться так, что заемщик потеряет возможность обслуживать кредит. Квартиру банк заберет, оставив заемщика ни с чем. Он потеряет и первоначальный взнос, и все переплаты, отданные банку за годы ипотеки. А если суммы от продажи квартиры не хватит на покрытие долга, то заемщик останется еще и должен кредитору.

В случае с арендой, как уже было сказано, риски ограничиваются потерей страхового депозита. Но и при аренде, и при ипотеке, нужно принимать во внимание то, что оплачивать аренду, как и обслуживать кредит, человек может только пока имеет постоянный доход. Конечно же, пенсионер вряд ли сможет оплачивать аренду или кредит. Поэтому к моменту выхода на пенсию желательно обзавестись жильем или альтернативным источником дохода.

 

Заключение

В нынешних условиях, если нет собственных средств на приобретение готового жилья, выгоднее арендовать квартиру и понемногу откладывать на покупку своей, нежели брать ипотечный кредит. Но ситуация может неожиданно измениться, поэтому необходимо наблюдать за движением на рынке недвижимости и анализировать происходящее.