Популярные ошибки при заключении сделок с недвижимостью

Известная поговорка рекомендует не наступать дважды на одни и те же грабли, но в вопросах, касающихся недвижимости, грабли лучше обходить стороной и в первый раз. В противном случае можно лишиться денег и ввязаться в судебные тяжбы...

Светлана Модестова-Хорст, руководитель практики юридической группы «МИП», в прошлом судья Измайловского суда Москвы, рассказала superrielt.ru о самых популярных ошибках при заключении сделок с недвижимостью и посоветовала, как их избежать.

 

Несовершеннолетние дети

Чаще всего суд отказывает в выполнении каких-либо операций с недвижимостью, если у собственников есть несовершеннолетние дети, права которых могут быть ущемлены. Если будет доказано, что сделка ущемляет права детей, её могут признать недействительной. Поэтому при наличии «несовершеннолетнего фактора» обязательно нужно получить согласие органов опеки.

Например, по закону дети в возрасте 14-18 лет совершают операции со своей недвижимостью самостоятельно, но получив на это письменное согласие законных представителей (попечителя, усыновителя, родителей). При этом обязательно нужно получить в органе опеки и попечительства согласие на предоставление законным представителям права совершить сделку. Фактически, имуществом управляют родители (продают, сдают в аренду и прочее).

По этой причине дедушкам и бабушкам, которые хотят передать квартиру внукам, лучше оформить не дарственную, а завещание.

В сфере приватизации требования закона аналогичные. Приведём типичный пример: несовершеннолетний ребёнок жил с бабушкой. В это время родители приватизировали квартиру и продали её без участия ребенка, нарушив этим его право, потому что, несмотря на проживание у бабушки, он должен был участвовать в приватизации. В ходе последующих судебных разбирательств такие сделки были признаны недействительными.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, совершая операции с недвижимостью, в которых имеют право участвовать дети до 18 лет, нужно учесть все варианты и согласовать действия с необходимыми структурами. Покупателю нужно чётко знать, какую недвижимость он приобретает, и выяснить, нарушены ли при этом права несовершеннолетних детей. Трехгодичный срок исковой давности в этом случае начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнало, что его права нарушили. Поэтому даже через пять лет после заключения сделки родственник ребёнка может заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и о намерении их отстаивать.

Но ситуацию тяжело «отыграть», если с объектом было совершено несколько операций: в таком случае начинает действовать принцип добросовестности покупателя. К примеру, родители несовершеннолетнего ребёнка продали квартиру, не реализовав его право на участие в сделке, а затем объект продали Вам. Вы уже являетесь добросовестным покупателем. В данном случае права ребенка в полном объёме восстановить нельзя. Максимум, что можно сделать – попробовать вернуть недополученные им деньги от продажи жилья, но вернуть объект в любом случае не выйдет.

Читайте также  Насколько легко ограбить Ваше жилье?

 

Комнаты в коммуналках

Нередки и судебные разбирательства касательно комнат в коммунальных квартирах. Бывает так, что собственники комнат не согласовывают сделку с совладельцами и вместо договора купли-продажи оформляют дарственную. В дальнейшем такой документ легко оспорить, потому что, если дарение сопровождается встречной услугой или передачей имущества (денег), оно недействительно. Поэтому при приобретении комнат в коммуналке, нужно согласовывать операцию со всеми совладельцами или вовсе отказываться от сделки.

Приобретая комнату, попросите у продавца выписку из домовой книги или единый жилищный документ на всю квартиру. Так Вы сможете получить достоверную информацию обо всех лицах, зарегистрированных на жилплощади.

Можно получить эти данные самостоятельно. Вся информация о количестве собственников недвижимости находится в общем доступе на сайте Росреестра и предоставляется по запросу физлица.

 

Наследственное жильё

Дела, где речь идет о наследстве, также часто попадают в суд. К примеру, владелица квартиры умирает, а по истечении полугода в наследство вступает её дочь и продаёт объект. Потом находится ещё одна дочь, которая не была проинформирована о смерти матери и не участвовала в разделе имущества. Вторая дочь хочет восстановить справедливость и реализовать своё право на наследство, а именно на квартиру, собственником которой стали Вы как честный покупатель.

Чтобы исключить претензии со стороны третьих лиц, покупая наследственное жильё, обязательно выясните, на каком основании наследник получил объект.

 

Подвох с продавцом

Также суд часто признаёт недействительными сделки с недвижимостью из-за недееспособности продавца.

Покупая жильё, клиент может даже не заподозрить, что с продавцом что-то не в порядке. Провели сделку, передали деньги, стоимость объекта по договору не превышает 1 миллион рублей (так можно обойтись без уплаты налогов), новоиспеченные владельцы уже готовы въехать в купленную квартиру и приступили к ремонту. Через несколько месяцев продавец уже потратил все средства, вырученные от продажи квартиры, но подаёт в суд с требованием признать сделку недействительной, прикладывая к заявлению справку из психоневрологического диспансера о том, что уже 10 лет числится у них на учёте. Суд проводит судебно-психиатрическую экспертизу, которая обычно подтверждает ограниченную вменяемость бывшего собственника на момент подписания договора купли-продажи. Это служит основанием для признания сделки недействительной.

Читайте также  Строительство жилого или садового дома по новым правилам

Суд подтверждает, что законным владельцем объекта является продавец, обязывает его вернуть деньги, которые он получил при совершении сделки. Продавец выплачивает Вам указанную в договоре сумму и въезжает обратно в квартиру. Но доказать, что продавец получил большую сумму, чем прописана в договоре, Вы не можете, потому что это считается умышленным занижением стоимости объекта. Полученных средств на покупку другой квартиры Вам также не хватит.

Поэтому указывайте в договоре реальную стоимость покупки, чтобы при его оспаривании можно было вернуть обратно всю сумму и исключить споры о стоимости объекта.

 

Сделка по доверенности

Оформлять доверенность на заключение сделок с дорогостоящими объектами недвижимости лучше только на близких родственников или особ, которым вы всецело доверяете. Не стоит доверять операцию посторонним лицам, потому что доверенности могут отменять или подделывать. Также, передавать человеку право на получение недвижимого имущества или получение денег за отчуждение Вашего жилья – большой риск, означающий, что Вы полностью полагаетесь на доверенное лицо. Иногда лица, действующие по доверенности, присваивают себе вырученные деньги и бесследно исчезают.

Доверенность обязательно нужно нотариально заверить. В круг полномочий, которыми Вы наделяете доверенное лицо, должны входить только права на заключение сделки и подачу документов в Росреестр. Нельзя наделять человека правом получать за Вас деньги и имущество, а также распоряжаться ими.

 

Приобретение «недостроя»

Купить у застройщика недостроенную квартиру или дом на основании договора купли-продажи – большая ошибка. Подписание договора с Вами не гарантирует, что застройщик не продал объект кому-то ещё. Можно попасть на мошенников, которые найдут несколько покупателей для одной квартиры. В результате совершается двойная продажа: количество проданных по предварительным договорам объектов посчитать нельзя. Кроме того, стройками занимаются компании, у которых нет права заключать сделки по продаже этой недвижимости.

Читайте также  Зачем нужен технический паспорт БТИ?

В случае если многофункциональный центр или регистрационная палата отказываются регистрировать объект, потому что у него уже есть другой владелец, нужно:

  • Запросить выписку из государственного кадастра недвижимости (ГКН) о регистрации права собственности на этот объект недвижимости другими лицами;
  • Отправить официальное письмо руководству строительной компании, где сообщить, что объект продан другим лицам;
  • Взять у застройщика официально подтверждение факта направления ему претензии.

Если виновная сторона лишь даёт обещания, не предоставляя официальные бумаги, нужно составить претензию и пообещать обратиться в суд. Документ нужно отправить заказным письмом с уведомлением о получении. Если Вы получите письменный отказ в восстановлении утраченного права на объект недвижимости, либо если в течение месяца после получения Вашего письма не будет ответа (получив заказное письмо с уведомлением, получатель должен будет расписаться), можете обращаться в суд.

К исковому заявлению приложите документы, в которых указаны гарантии от застройщика или физлица на покупку объекта.

Если суд признает действия покупателя добросовестными, строительную компанию обяжут возместить ущерб – вернуть пострадавшей стороне деньги или передать квартиру в новостройке.

 

Жильцы в комплекте

Немало проблем может доставить покупка квартиры с жильцами. Поэтому всегда проверяйте, сколько человек зарегистрировано на жилплощади.

Собственник, который заключает сделку, к моменту подписания договора должен сняться с регистрационного учета. Приступайте к следующему этапу сделки только тогда, когда убедитесь, что бывший хозяин выписался.