Проблема «мертвых душ». Как выписать из квартиры бывших владельцев

Не являются редкостью случаи, когда после приобретения квартиры новый владелец узнает, что на принадлежащей ему жилплощади зарегистрированы посторонние люди. Причем эти люди, к тому же, имеют законное право на проживание в этой квартире, и выписать их в принудительном порядке нельзя.

В данной статье рассматривается порядок действий, позволяющий не допустить подобные случаи, а также рассматривается возможности выписки людей, о которых в договоре купли-продажи ничего не сказано.

Чаще всего происходит так, что никто не претендует на совместное проживание с семьей нового хозяина, однако проблемы все же остаются. Это в первую очередь касается дополнительных расходов на оплату коммунальных услуг, поскольку платежи рассчитываются, исходя из количества лиц, зарегистрированных на жилплощади. Кроме того, при последующих операциях с недвижимостью могут возникнуть затруднения. Степень ликвидности, а, соответственно, и цена квартиры с «сюрпризом» существенно снижается, поскольку покупатель опасается, что зарегистрированные лица вполне могут предъявить свои права на проживание.

 

Кого выписать из квартиры очень сложно

Почему же, все-таки, настолько опасно приобретать квартиру с зарегистрированными лицами? В первую очередь, потому, что существует несколько категорий граждан, которых выписать из квартиры добровольно не получается, а сделать это принудительно очень сложно (в ряде случаев просто невозможно), поскольку они находятся под защитой закона. Речь идет о гражданах, которые принадлежат к одной из следующих категорий:

  • Супруг/супруга продавца (в том случае, если в брачном контракте гарантировано право на проживание). Даже при переходе недвижимости новому собственнику право на проживание сохраняет силу;
  • Несовершеннолетние. Выписать их можно с очень большим трудом, как вариант –покупателю необходимо будет доказать в суде, что регистрация носила формальный характер (что весьма непросто);
  • Лица, которым право пожизненного проживания досталось по завещанию. Так, если квартира передается по наследству, автор завещания может указать, что определенные лица приобретают это право. При последующих операциях с недвижимостью право сохраняет силу;
  • Лица, с которыми заключен договор пожизненной ренты с иждивением. Выселить или выписать людей, которые заключили такой договор (при условии наличия в нем пункта о сохранении права на проживание) практически невозможно.
Читайте также  Когда недвижимость официально подешевеет на 30%, пересматривать кадастр будет уже поздно

 

Как проверить недвижимость перед покупкой

Единственным надежным способом, позволяющим не оказаться в подобной ситуации, является своевременное и тщательное проведение проверки квартиры на предмет зарегистрированных лиц. Следует сделать акцент на том, что квартиры с «сюрпризом» в большинстве случаев удается продать, только ограничив возможности потенциального покупателя провести такую проверку.

То есть, продавец, как правило, упирает на срочность и отсутствие времени, в то же время, предлагая достаточно интересную цену за свою квартиру и делая все возможное, чтобы обеспечить полное доверие к нему со стороны покупателя. А проверить квартиру можно, обратившись за информацией в одно из следующих учреждений:

  • Навести справки в ЖЭКе либо в паспортном столе, информация обо всех, кто зарегистрирован в квартире, имеется в домовой книге. Однако сложность заключается в том, что предоставлять подобную информацию потенциальному покупателю недвижимости (или иному лицу, которое не является собственником), работники указанных учреждений не обязаны, что соответствует букве закона.
  • Другой организацией, где имеется информация о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости, предлагаемом к продаже, является Федеральная миграционная служба. Однако информация о прописке входит в категорию персональных данных, которые могут быть сообщены только с согласия каждого, кто прописан в квартире.

Единственным лицом, которое может получить информацию официально, является сам владелец квартиры. Поэтому, чтобы узнать о том, кто прописан в квартире, нужно либо присутствие владельца, либо оформить нотариально заверенную доверенность на получение этой информации. С этой доверенностью можно обратиться в любую из перечисленных инстанций. Если выписка из домовой книги уже имеется на руках у владельца жилья на момент проведения переговоров, то содержащаяся там информация могла устареть (после получения выписки в квартире можно зарегистрировать произвольное количество лиц). Поэтому необходима свежая выписка.

Читайте также  Что необходимо учитывать при покупке или продаже квартиры, чтобы выиграть в цене

 

Нюансы договора купли-продажи

Кроме непосредственно проведения проверки недвижимости необходимо проследить, чтобы текст договора включал пункты, согласно которым ответственность за достоверность сведений, предоставленных продавцом квартиры (соответственно, и за возможные последствия) возлагалась бы на него же.

В договоре должен присутствовать пункт о том, что все зарегистрированные в квартире лица должны быть выписаны в течение определенного срока после продажи жилья (и ответственность продавца на случай неисполнения этого положения). Это даст дополнительное преимущество покупателю в случае возникновения судебных разбирательств.

Обязательным условием при составлении договора купли-продажи, согласно положениям действующего законодательства (статья 558 ГК РФ) является наличие пункта о лицах, которые имеют права пользования квартирой после ее продажи. Если этот пункт отсутствует – договор признается судом недействительным и сделка расторгается. То есть, квартира возвращается продавцу, который, в свою очередь, обязан вернуть средства, переданные в качестве уплаты по договору.

Признание сделки недействительной может оказаться на руку продавцу, поскольку квартиру вернуть легко, а вот с возвратом денег могут быть проблемы (деньги уже потрачены). В этом случае по решению суда продавец может снова въехать на свою жилплощадь, а потом до самой пенсии станет возвращать деньги.

 

Снятие регистрации через суд

В том случае, если информация, изложенная выше, пришла с критичным опозданием (то есть, квартира с сюрпризом уже приобретена), новому владельцу следует приложить все усилия, попытавшись выписать всех зарегистрированных граждан через суд. Для этого настоятельно рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, поскольку дело действительно непростое, самостоятельно добиться справедливости довольно сложно. Однако из подобных ситуаций есть выход, и отечественная судебная практика знает немало тому примеров. В суде, кроме искового заявления, потребуются следующие документы:

  • Договор купли-продажи;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Копию уведомления, которое следует направить старым жильцам;
  • Копию искового заявления;
  • Доказательства, что зарегистрированные лица давно выселились, и больше не проживают по месту их регистрации;
  • Квитанция об уплате пошлины.
Читайте также  Советы продавцам дач: как быстро и выгодно продать загородную недвижимость

Исковое заявление должно носить название «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета» и быть подано по месту регистрации жильцов. В заявлении должно содержаться требование о снятии зарегистрированных жителей с учета, причина обращения – положение документа «Правила снятия граждан РФ с регистрационного учета», которое говорит о том, что снять регистрацию можно только с помощью органов судебной исполнительной власти.

В том случае, если доводы покажутся суду убедительными, и подтвержденными соответствующими доказательствами, то есть вероятность, что суд примет положительное решение (если же этого не произойдет, решение суда можно обжаловать). Причем, обжаловать можно и положительное решение, это могут жильцы, которые не желают выписываться.

 

Что делать дальше

После принятия положительное решение суда должно вступить в силу, согласно статье 209 ГПК РФ, это происходит через месяц после принятия (чтобы дать время на обжалование). Решение суда является для органов ФМС основанием для снятия регистрационного учета, впрочем, этого может и не произойти в автоматическом режиме. Поэтому нужно лично отправиться в паспортный стол, где написать заявление о снятии тех лиц, к которым относилось решение суда, с регистрации.

Подробнее о различных видах обременения на жилье читайте в нашей статье Продажа жилья с обременением