Состоится ли осенний марафон цен?

Одно из свойств рынка недвижимости, и в частности рынка новостроек, состоит в чувствительности к сезону…

Так, к примеру – осень – это пора традиционного повышения спроса, а значит, и цен. Но все это в условиях «спокойной» экономики. Если же рынок лихорадит от кризиса, даже не самого драматического, все поведенческие модели могут идти вразрез с любыми прогнозами.

Потенциальные возможности

В теории можно выделить целый набор факторов, которые формируют типичный осенний рост цен, и последующий, предновогодний.

Так, к примеру число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в августе текущего года в Москве было 3356, и это почти в два с половиной раза больше, чем в том же августе, но в прошлом году. Это самый очевидный и объективный показатель того, что спрос действительно растет.

Количество сделок с ипотечным кредитованием в Москве, по данным Росреестра, в августе тоже серьезно возросло по сравнению с прошлогодним августом – на целых 83 процента. Важно еще и то, что благодаря госпрограмме льготной ипотеки основная доля заключенных договоров жилищного займа приходилась именно на сегмент новостроек (вторичное жилье по программе субсидирования ипотеки купить нельзя). Всего в текущем году более половины квартир, до 70% покупалось именно посредством ипотеки.

В сентябре АИЖК подняло размер максимальной суммы кредита по всей линейке продуктов, и теперь верхний лимит составляет 20 млн. рублей для москвичей, а для жителей Мособласти и Санкт-Петербурга – 10 млн. рублей.

В общем же по стране рынок ипотеки с января по июль этого года разросся на 39% и теперь его объем составляет 775.3 млрд. рублей. Эти данные приводятся в свежем отчете АИЖК.

Тем временем, в Минстрое считают нецелесообразным пролонгирование государственной поддержки льготной ипотеки, и соответствующие заявления уже сделали представители министерства. Ранее высшие представители власти, включая столичного мэра Сергея Собянина и даже президента Путина прямо высказывались в том ключе, что рынок недвижимости России достиг дна, и цены на жилье вот-вот начнут расти.

Читайте также  9 правил ремонта первой квартиры

К факторам роста цены можно также уверенно добавить значительное подорожание стройматериалов, в особенности импортных. Опираясь на все вышесказанное, можно сделать вывод, что начало роста цен на недвижимость неизбежно, и уже очень скоро начнется. Тем не менее, реальность, как это часто бывает, демонстрирует нам свою «версию» будущего.

Реальные сложности

Сейчас «гарантом стабильности» на московском рынке жилой недвижимости является банальный низкий платежеспособный спрос из-за тянущегося кризиса. Немного оживляют интерес покупателей выгодные ипотечные ставки благодаря госпрограмме льготной ипотеки. То, что власти не собираются ее продлевать, тоже оказывает свое воздействие на спрос.

В течение всех прошедших месяцев 2016 года наблюдалась интересная ситуация – темпы продаж московских новостроек росли, и при этом цена квадратного метра оставалась на том же уровне. По мнению Екатерины Лобановой, главы отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», лето текущего года оказалось сезоном рекордно минимальных цен на квартиры в новостройках за последние годы.

Сохранению цен на постоянном уровне содействуют также сами объемы рыночного предложения в новых проектах, которые более чем внушительны. К примеру, предложение в сегменте новых квартир бизнес-класса в этом году оказалось в 2.5 раза больше, чем в прошлом. Всего летом на рынке присутствовало около 11 тыс. лотов.

Леонид Казинец, владелец и глава Совета директоров корпорации «Баркли», в свою очередь, сказал, что сроки экспонирования квартир в новостройках в текущем году выросли почти на треть. То есть, при всем общем увеличении продаж, сейчас можно судить о сокращении числа сделок в разрезе конкретных проектов.

Разрастание ассортимента вызвало существенный разрыв в ценовых предложениях и создало нехарактерный для Москвы продукт на любой вкус и бюджет.

Средняя цена продажи квартиры в границах старой Москвы составляет сейчас 196.5 тыс. рублей за «квадрат». Можно без особого труда найти варианты подешевле – от 120 тыс. рублей за метр, отмечает Дмитрий Дунаевский, и. о. главы отдела новостроек «НДВ-Недвижимость».

Читайте также  Как выбрать участок под строительство и проверить его юридическую чистоту

В общем же, можно сделать вывод, что по отдельно взятым проектам цены на жилье если и растут, то только в зависимости от строительной готовности жилого комплекса, а не по рыночным причинам.

«Практика показывает, и мы в этом убеждаемся из года в год, что по мере нарастания строительной готовности жилого дома цены неизбежно растут. За полтора года строительного цикла стоимость квартиры может вырасти до 25%. в то время, как квартиры в строящиеся корпусах девелоперы выводят на рынок с минимальными ценами. Таким образом, средняя цена остается все время одной и той же», — объясняет Игорь Сибренков, зам гендиректора «Мортон-Инвест».

В результате всех этих процессов аналитики склонны придерживаться сдержанных прогнозов: если речь заходит о растущем тренде, аналитики не рискуют «заглядывать» за цифру выше 5% даже при весьма благоприятных макроэкономических показателях.

«До конца осени можно уверенно прогнозировать плавный рост рынка московских новостроек на 3 процента», — считает Е. Лобанова.

«В конце года мы вполне можем увидеть рост в 5-7%», — считает Дунаевский.

По мнению Екатерины Тейн, главы отдела розничных продаж компании «ПСН», осенью будет не одна, а две волны подорожания квартир. Первая – в конце сентября (рост на 2-3 процента), вторая – в ноябре (рост на те же 2-3 процента).

«Мы ожидаем роста цен под конец осени. Но пока политические и внешние макроэконмические факторы ни о чем не говорят, и даже отсутствую вовсе», — подытожила Юлия Заморова, финансовый директор Galaxy Group.