Спасение сбережений в кризис: покупка жилья в новостройках

Экономический кризис провоцирует ажиотаж на рынке недвижимости, что в свою очередь может привести к непродуманным решениям при вложении средств в недвижимость. Чтобы не попасть в опасную ситуацию, необходимо учесть все имеющиеся на сегодняшний день риски. Из этой статьи Вы узнаете мнение экспертов о том, стоит ли вкладывать деньги в жилье, а именно жильё в новостройках, учитывая все риски, связанные с нестабильностью рубля.

В связи с тем, что в кризисный период национальная валюта нестабильна, цены на квартиры существенно варьируются, а у застройщиков наступают непростые времена по причине удорожания кредитов, риски покупателей недвижимости особенно велики.

Самый существенный риск, существующий на сегодняшний день – временной. Иными словами, в ситуации турбулентности национальной валюты имеется риск выбрать неудачный момент для вложения денег. Однако посоветовать что-то конкретное как превентивную меру для данного типа рисков достаточно трудно, поскольку сложно прогнозировать, как поведет себя рубль. Так, по словам Дмитрия Кувалина, директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, изменения курса рубля сегодня не могут предвидеть даже видные ученые-экономисты.

И все же, ведущие специалисты рынка недвижимости предложили ряд полезных рекомендаций людям, собирающимся инвестировать свои денежные средства в новостройки.

Рекомендации по приобретению жилой недвижимости в кризис:

Наиболее выгодно в условиях кризиса покупать жилье в новостройках, строительство которых находится уже на среднем или же завершающем этапе. Если жилье находится на этапе «котлована», его целесообразно приобретать лишь у застройщиков с серьезной репутацией, которые зарекомендовали себя на рынке в течение более пяти лет, не обременены чрезмерным количеством кредитных займов, а также сотрудничают с государственными банками.

Девелоперы с вертикальным построением бизнеса более надежны. Если застройщик владеет целым рядом компаний, занимающихся производством стройматериалов, подрядными работами, продажей недвижимости и так далее, он может контролировать как сроки строительства, так и его себестоимость. Кризис 2008-2009 гг. показал, что застройщикам желательно иметь собственные производства строительных материалов, оконных конструкций, заводы по производству дверей и стекол и т. д.

Читайте также  Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Дать оценку скорости строительства жилого объекта. Необходимо посмотреть, как идет ход работ, есть ли на месте застройки техника, специалисты, стройматериалы и вообще как идет процесс строительства. Стоит учесть, что в нормальной ситуации в месяц возводится 3-4 этажа кирпичного или монолитного жилья. Что же касается блочных конструкций, такие домостроения возводятся значительно быстрее. Так, для дома площадью 9 тыс. кв. м. срок сдачи объекта равняется семи месяцам.

Однако не стоит забывать и о таких факторах влияющих на строительство, как сроки подключения объекта к инженерным коммуникациям, финансовое состояние застройщика, качество грунтов, квалификация рабочих, качество техники, ограничительные регламенты (как например уровень шума или же проблемы охраны окружающей среды) и т. д.

Проследить за деятельностью застройщика в 2008 году. Вероятность того, что девелопер завершит проект и в теперешний кризис значительно выше, если он преодолел трудности 2008 года, достроив объекты в срок и имея положительный опыт.

Ряд застройщиков вышли из прошлого кризиса с неплохими результатами благодаря мудрым решениям. Так, например, застройщики реорганизовали проекты бизнес-класса в социальные проекты, а с монолитной технологии строительства перешли на панельную. Кроме того, некоторые застройщики разработали новые прогрессивные решения и продукты, такие как малогабаритные квартиры-студии площадью порядка 20 кв. м, а также поработали над инфраструктурной составляющей, внеся в проект изменения по транспортной развязке и дополнительным социальным объектам.  

Выяснить, сколько квартир в доме уже продано. Риски значительно снижаются, если большая часть квартир в новостройке уже реализована. Это объясняется снижением рисков замораживания строительства и появления кассовых разрывов у инвестора.

Привлечение по ФЗ – 214 средств граждан на основании договоров  долевого строительства является ключевым источником финансирования в условиях высокой стоимости строительных кредитов.

Читайте также  Как продать комнату в коммунальной квартире

Быть бдительным, что касается вторых-третьих очередей крупных проектов. Узнать валюту и источник кредитного финансирования, вложенного в строительство объекта.  Наибольшие риски связаны со вторыми и третьими очередями больших проектов, так как после удачного завершения первых очередей проектов, девелоперы получали доступ к валютным кредитам в еврозоне (до запрета выдачи западных кредитов российским компаниям). На данный момент в связи с курсовой разницей нагрузка по таким обязательствам сильно возросла и благополучное завершение строительных работ во многом зависит от размера «подушки безопасности» инвестора.

Выяснить какова доля кредитных средств в общем фонде проектных инвестиций. Если более трети общего объема инвестиций является кредитными средствами, то от приобретения стоит отказаться, поскольку риск по такому проекту очень велик.

Кризис 2008-2009 гг. оказал наиболее сильное влияние на тех участников рынка, которые позаимствовали большое количество средств в кредит.

Делать покупки на вторичном рынке жилья. В таком случае риски недостроя или же изменения сроков сдачи проекта исключены. Но при этом все же существуют риск отмены сделки продавцом или повышения цены сделки в связи с возможными опасениями потери денег за счет изменения курса валют.

Эксперты рынка советуют заключить предварительный договор, являющийся по сути деклараций о намерениях. В таком договоре отражаются основные аспекты сделки, такие как цена вопроса, сроки, график оплаты. Такой документ может стать основанием для обращения в соответствующие инстанции с иском о принуждение к подписанию договора купли-продажи.

Кроме того сторона, пострадавшая от нарушения договоренностей, имеет право потребовать компенсации убытков.

На сегодняшний день риски отказа от сделки существуют в сегменте свободных продаж, где продавец получает деньги по итогам сделки. Спад все еще не коснулся альтернативных сделок, при которых люди меняют жилищные условия по результатам целого ряда операций купли-продажи (напомним, что 85% сделок на вторичном рынке являются альтернативными). Все же дальнейшее ослабление рубля может привести к серьезному спаду и в этом сегменте.